在水星公司，我们常常谈论“我们的遗产是用石头建造的，但我们的未来将用代码构建”。通常，我指的是银行和数字转型。但今天，我想将这种严格的数据驱动视角应用于另一种代码：人口统计。
大多数投资者在看待中国大陆房地产市场时存在一个巨大的错误。他们关注的是当前的快照，而不是潜在的算法。如果你持有实物资产期待反弹，你需要理解“人口动能”的概念。
以下是为什么数据表明我们正朝着一个没有政策可以逆转的市场修正的战略分析。
简而言之
- 陷阱：投资者混淆生育率（百分比）与出生人数（数量）。在庞大的人口基础上，下降的比率仍然看起来像增长——直到动能发生转变。
- 滞后：人口统计有15-20年的滞后期。日本的人口在其房地产泡沫破裂后仍持续增长了16年。中国现在已经过了那个临界点。反转：动能是双向的。现在人口在减少，任何政府激励措施（如2015年的政策转变）都无法阻止下降的加速。
- 裁决：房地产依赖于人。随着劳动力减少和人口老龄化，住房供应将大大超过需求。在这种环境下投资住宅房地产就是资本损失。
- “人口动能”算法在技术领域，我们寻找滞后指标。在人口统计中，“人口动能”是最终的滞后指标。
想象一列巨大的货运列车。即使你猛踩刹车（降低生育率），由于其庞大的质量和速度，列车仍会向前移动数英里。
日本先例（1990 - 2025）日本为我们提供了完美的历史A/B测试。日本的“失落的几十年”持续了大约35年。
当他们的房地产泡沫在90年代初破裂时，生育率骤降。
幻觉：
尽管崩溃，总人口在接下来的16年中
- 继续增加
- 现实：
- 一旦那种动能最终耗尽，下降就开始了。现在，即使日本的经济稳定，生育率略有上升，总人口仍在自由落体。几十年前施加的“刹车”终于停止了列车。中国数据集（1950 - 至今）中国大陆的情况遵循相同的代码，但波动性更大。独生子女政策时代（1979–2015）：
- 35年来，政府人为地压制了生育率。异常现象：
尽管政策存在，总人口从
10亿增长到14亿。怎么做到的？
- 动能。父母的基础如此庞大，即使每个家庭的孩子减少，总人数仍然增加。误解：
- The Anomaly: Despite the policy, the population grew from 1 billion to 1.4 billion. How? Momentum. The base of parents was so large that even with fewer kids per family, the total number of humans increased.
- The Misconception:人们看到人口增长，认为房地产市场有无限的需求。他们将过去动量的结果与未来的增长潜力混淆了。
“比率”与“数量”错误
这就是“违反常识”的错觉发生的地方。这是一个数据可视化错误。
- 生育率：我们新增用户的速度。
- 总数：活跃用户基础。
当总数（基础）庞大时，即使生育率急剧下降，仍然可以看到总增长。但这只是暂时的。现在，我们看到的是相反的情况。“独生子女”一代现在成为了生育一代。基础已经缩小。2015年转变：
政府放弃了独生子女政策以鼓励增长。
- 结果：这并没有奏效。生育率暴跌至
- 1/3政策结束时的水平。后果：由于基础较小且比率较低，“人口动量”已经逆转。
- 为什么房地产是“遗产陷阱”我们告诉客户“我们客户所生活的世界已经发生根本变化”。在实体住房市场上，这一点尤为真实。
根据人口动量理论，中国正朝着日本式收缩的方向发展，但由于人口迅速老龄化（“车辆碰撞”情景），速度更快。
供需不匹配：
过剩供应：
我们已经为预计将增长的人口建造了足够的住房和学校。
- 需求不足：我们面临着一个注定要缩小的人口。
- 转变：需求正在从
- 住宅与教育（学校、家庭公寓）转向临终关怀（养老院、墓地）。正如源分析所示，在这种气候下投资传统住宅房地产本质上就是“寻求死亡”。市场上充斥着库存，下一代根本不存在去占用这些房产。下一步
如果您在具有负人口动量的市场中持有大量物业组合，现在是审计您的资产配置的时候了。
正如我们建议从“石头建造的遗产”转向“代码构建的未来”，您的投资策略需要从基于数量的实体资产（依赖于人口增长）转向基于价值的数字或服务资产（依赖于效率和技术）。
If you are holding significant property portfolios in markets with negative demographic momentum, it is time to audit your asset allocation.
Just as we advise shifting from "Legacy built in stone" to a "future built in code", your investment strategy needs to move away from volume-based physical assets (which rely on population growth) and toward value-based digital or service assets (which rely on efficiency and technology).
