머큐리에서는 "우리의 유산은 돌에 새겨졌지만, 우리의 미래는 코드로 만들어질 것입니다"라는 이야기를 자주 합니다. 보통 은행업과 디지털 혁신을 언급하는 것이지만, 오늘은 다른 종류의 코드에 대해 같은 엄격하고 데이터 기반의 시각을 적용하고 싶습니다.인구통계.
대부분의 투자자들이 중국 본토의 부동산 시장을 바라보는 방식에는 큰 오류가 있습니다. 그들은 현재의 스냅샷을 보고 있을 뿐, 근본적인 알고리즘을 보지 못하고 있습니다. 반등을 기대하며 물리적 자산을 보유하고 있다면, '인구 모멘텀' 개념을 이해해야 합니다.
여기 숫자가 정책으로는 되돌릴 수 없는 시장 조정으로 향하고 있음을 시사하는 전략적 분석이 있습니다.
TL;DR
- 함정: 투자자들은 출산율 (비율)과 출생 숫자 (수량)을 혼동합니다. 대규모 인구 기반에서 비율이 떨어져도 여전히 성장은 계속되는 것처럼 보입니다—모멘텀이 바뀔 때까지.
- 지연: 인구통계는 15-20년의 지연이 있습니다. 일본의 인구는 90년대 초 부동산 거품이 터진 후 16년 동안 계속 증가했습니다. 중국은 이제 그 tipping point을 지나쳤습니다.반전: 모멘텀은 양방향으로 작용합니다. 인구가 줄어들고 있는 지금, 2015년 정책 변화와 같은 정부의 어떤 인센티브도 감소 속도를 멈출 수 없습니다.
- 판결: 부동산은 사람에 의존합니다. 노동력이 줄어들고 고령화가 진행됨에 따라 주택 공급은 수요를 크게 초과할 것입니다. 이러한 환경에서 주거용 부동산에 투자하는 것은 자본 파괴입니다.
- ‘인구 모멘텀’ 알고리즘기술에서는 지연 지표를 찾습니다. 인구통계에서는
인구 모멘텀
이 궁극적인 지연 지표입니다.거대한 화물 기차를 생각해 보세요. 비록 브레이크를 세게 밟더라도 (출산율을 줄여도), 기차는 그 질량과 속도로 인해 수 마일을 계속 앞으로 나아갑니다.일본의 선례 (1990 - 2025)
일본은 우리에게 완벽한 역사적 A/B 테스트를 제공합니다.
일본의 ‘잃어버린 10년’은 대략 35년 동안 지속되었습니다.
90년대 초 부동산 거품이 터졌을 때, 출산율은 급락했습니다.
- 환상:
- 붕괴에도 불구하고, 총 인구는 또 다른 16년 동안
- 계속 증가했습니다.현실:그 모멘텀이 결국 사라지자, 감소가 시작되었습니다. 이제 일본 경제가 안정되고 출산율이 약간 상승하더라도, 총 인구는 자유 낙하 중입니다. 수십 년 전에 적용된 '브레이크'가 드디어 기차를 멈추고 있습니다.중국 데이터셋 (1950 - 현재)
- 중국 본토의 상황은 같은 코드를 따르지만, 변동성이 더 큽니다.한 자녀 정책 시대 (1979–2015):
35년 동안 정부는 출산율을 인위적으로 억제했습니다.
이상 현상:
- 정책에도 불구하고, 인구는 10억에서 14억으로 증가했습니다.
- 어떻게? 모멘텀.부모의 기반이 너무 커서, 가족당 자녀 수가 줄어들더라도 총 인구는 증가했습니다.오해:Momentum. The base of parents was so large that even with fewer kids per family, the total number of humans increased.
- The Misconception:사람들은 인구가 증가하는 것을 보았고 부동산 시장에 무한한 수요가 있다고 가정했습니다. 그들은 과거의 모멘텀의 결과를 미래의 성장 잠재력과 혼동했습니다.
"비율" 대 "수" 버그
여기서 "상식에 반하는" 환상이 발생합니다. 이는 데이터 시각화 오류입니다.
- 출산율:우리가 새로운 사용자를 추가하는 속도입니다.
- 총 수:활성 사용자 기반입니다.
총 수(기반)가 방대할 때, 출산율이 급락하더라도 여전히 총 성장을 볼 수 있습니다. 그러나 이것은 일시적입니다.
현재 우리는 반대의 상황을 보고 있습니다. "한 자녀" 세대가 이제 출산 세대가 되었습니다. 기반이 축소되었습니다.
- 2015년 변화:정부는 성장을 촉진하기 위해 한 자녀 정책을 포기했습니다.
- 결과:효과가 없었습니다. 출산율은 정책이 종료되었을 때의 1/3로 급락했습니다.
- 결과:기반이 작고 비율이 낮아졌기 때문에 "인구 모멘텀"이 역전되었습니다.
부동산이 "유산 함정"인 이유
우리는 고객에게 "고객이 살고 있는 세상이 근본적으로 변화했다"고 말합니다. 이는 물리적 주택 시장에서 더욱 사실입니다.
인구 모멘텀 이론에 따르면, 중국은 일본식 수축으로 향하고 있지만, 인구의 급속한 노령화로 인해 더 빠른 속도로 진행되고 있습니다("차량 충돌" 시나리오).
공급/수요 불일치:
- 과잉 공급:우리는 성장할 것으로 예상되는 인구를 위해 충분한 주택과 학교를 지었습니다.
- 수요 부족:우리는 줄어들 운명에 처한 인구를 직면하고 있습니다.
- 전환:수요가 주거 및 교육(학교, 가족 콘도)에서 노후 돌봄(요양원, 묘지)로 이동하고 있습니다.
출처 분석이 제안하듯이, 이러한 환경에서 전통적인 주거용 부동산에 투자하는 것은 본질적으로 "죽음을 추구하는" 것입니다. 시장은 다음 세대가 점유할 수 없는 재고로 넘쳐납니다.
다음 단계
부정적인 인구 모멘텀을 가진 시장에서 상당한 자산 포트폴리오를 보유하고 있다면, 자산 배분을 감사할 때입니다.
"돌에 새겨진 유산"에서 "코드로 구축된 미래"로 전환하라고 조언하는 것처럼, 귀하의 투자 전략은 인구 성장에 의존하는 물리적 자산(부피 기반 자산)에서 효율성과 기술에 의존하는 가치 기반 디지털 또는 서비스 자산으로 이동해야 합니다.
