在水星公司，我們經常談論「我們的遺產是建立在石頭上，但我們的未來將建立在程式碼上」。通常，我指的是銀行業和數位轉型。但今天，我想將這種嚴謹、數據驅動的視角應用於另一種程式碼：人口統計。
大陸中國的房地產市場中，大多數投資者的觀點存在一個巨大的錯誤。他們關注當前的快照，而不是潛在的演算法。如果你仍然持有實體資產期待反彈，你需要理解「人口動能」的概念。
這裡是為什麼數據顯示我們正朝著無法被任何政策逆轉的市場修正的戰略分析。
簡而言之
- 陷阱：投資者混淆了生育率（百分比）與出生數（數量）。在龐大的人口基數上，即使生育率下降，仍然看起來像是增長——直到動能轉變。
- 滯後：人口統計有15-20年的滯後期。日本的人口在其房地產泡沫破裂後的16年內持續增長。中國現在已經過了那個臨界點。反轉：動能是雙向的。現在人口正在減少，無論政府提供多少激勵措施（例如2015年的政策轉變）都無法阻止下降的加速。
- 判決：房地產依賴於人。隨著勞動力縮減和人口老化，住房供應將大幅超過需求。在這種環境下投資住宅房地產將導致資本損失。
- 「人口動能」演算法在科技中，我們尋找滯後指標。在人口統計中，
人口動能
是最終的滯後指標。想像一列巨大的貨運列車。即使你猛踩剎車（降低生育率），由於其巨大的質量和速度，列車仍然會向前行駛數英里。日本先例（1990 - 2025）
日本為我們提供了完美的歷史A/B測試。
日本的「失落的十年」持續了大約35年。
當他們的房地產泡沫在90年代初破裂時，生育率驟降。
- 幻覺：
- 儘管崩潰，總人口在接下來的16年中
- 持續增加。現實：一旦那個動能最終耗盡，下降便開始了。現在，即使日本的經濟穩定，生育率略有上升，總人口卻在自由落體。幾十年前施加的「剎車」終於停止了列車。中國數據集（1950 - 現在）
- 大陸中國的情況遵循相同的程式碼，但波動性更高。一胎化政策時期（1979–2015）：
在35年內，政府人為壓制了生育率。
異常：
- 儘管有該政策，人口從10億增長到14億。怎麼做到的？
- 動能。父母的基數如此龐大，即使每個家庭的孩子數量減少，總人數仍然增加。誤解：. How? Momentum. The base of parents was so large that even with fewer kids per family, the total number of humans increased.
- The Misconception:人們看到人口增長，並假設房地產市場有無限的需求。他們將過去動能的結果與未來的增長潛力混淆了。
「比率」與「數量」的錯誤
這就是「違反常識」的錯覺發生的地方。這是一個數據視覺化的錯誤。
- 生育率：我們新增用戶的速度。
- 總數：活躍用戶基數。
當總數（基數）龐大時，即使生育率驟降，仍然可以看到總體增長。但這是暫時的。現在，我們看到的是相反的情況。「獨生子女」世代現在成為了生育世代。基數已經縮小。2015年變化：
政府放棄了獨生子女政策以鼓勵增長。
- 結果：這並沒有奏效。生育率崩潰至
- 1/3當政策結束時的水平。後果：因為基數較小且比率較低，「人口動能」已經轉向反向。
- 為什麼房地產是「遺產陷阱」我們告訴客戶「我們的客戶所生活的世界已經根本改變」。在實體住房市場上，這一點尤為真實。
根據人口動能理論，中國正朝著日本式的收縮邁進，但由於人口快速老化（「車禍」情境），速度更快。
供需不匹配：
供過於求：
我們已經建造了足夠的住房和學校，以應對預計增長的人口。
- 需求不足：我們面臨著一個注定要縮小的人口。
- 轉變：需求正在從
- 住宅與教育（學校、家庭公寓）轉向臨終關懷（護理之家、墓地）。正如來源分析所示，在這種氣候下投資傳統住宅房地產實際上是「尋求死亡」。市場上充斥著下一代根本不存在的庫存。下一步
如果您在具有負面人口動能的市場中持有大量房地產投資組合，現在是時候審核您的資產配置了。
正如我們建議從「石頭建造的遺產」轉向「代碼建造的未來」，您的投資策略需要從依賴於人口增長的基於數量的實體資產轉向依賴於效率和技術的基於價值的數位或服務資產。
If you are holding significant property portfolios in markets with negative demographic momentum, it is time to audit your asset allocation.
Just as we advise shifting from "Legacy built in stone" to a "future built in code", your investment strategy needs to move away from volume-based physical assets (which rely on population growth) and toward value-based digital or service assets (which rely on efficiency and technology).
